… Crescendo… Une octave plus bas
Ce qu’il faut retenir :
• Une demande placée de 2,2 millions de m² au terme du 3ème trimestre 2018, en recul de 20% en un an,
• La majorité de l’activité s’est concentrée sur le corridor logistique (61%), Ile-de-France en tête, suivie de Lille et Marseille, mais Lyon est à la traîne,
• L’offre immédiate d’entrepôts totalise 2,5 millions de m² début octobre 2018, en repli de 9% depuis fin 2017,
• Côté investissement, le retour confirmé des portefeuilles de « masse critique » et plusieurs actifs unitaires « core » ont permis d’atteindre 1,7 milliard d’euros de transactions depuis le début de l’année.
Paris, le 25 octobre 2018 – En dépit de quelques nuages sur le commerce mondial et la croissance française, la demande placée d’entrepôts logistiques garde le cap pour atteindre 2,2 millions de m² au terme du 3ème trimestre 2018. Ce rythme, certes élevé reste néanmoins très inférieur (-20%) à celui de l’exceptionnel exercice 2017. Eu égard au présent pipeline d’opérations, les records de 2016 et 2017 seront difficiles à atteindre, mais les 3 millions de m² restent à portée, relève Cushman & Wakefield dans sa dernière étude sur le marché de la logistique en France parue pour le 3ème trimestre 2018.
Demande placée et volume d’investissement en entrepôts en France, T1-T3 de chaque année
Le niveau soutenu de l’activité au cours des neuf premiers mois s’accompagne d’un ancrage sur le corridor logistique, au cœur de plus de 60% de la demande placée à l’échelle nationale. Les performances par marché sont encourageantes : l’Ile-de-France concentre plus d’1 m² sur 2 commercialisé sur la dorsale, Lille enregistre un record depuis 2008 et Marseille poursuit son ascension. Lanterne rouge, Lyon (97 000 m²) reste en retrait sur son temps de passage 2017. La principale nouveauté depuis l’exercice précédent se situe en Ile-de-France, où seulement quatre transactions ont excédé 40 000 m², contre déjà cinq de plus de 60 000 m² à la même période.
Le cœur de l’activité a surtout concerné les formats de 10 000 à 30 000 m² (50% de la demande placée à l’échelle nationale), avec une mention particulière en Ile-de-France pour le pôle de Roissy. Comptes propres, clés-en-main et prises à bail de plates-formes de 30 000 à 60 000 m² ont, quant à eux, soutenu les hubs logistiques de Lille, de la Bretagne et de la Normandie.
« La grande distribution spécialisée a concentré le tiers de la demande placée des chargeurs – 60% en incluant la grande distribution alimentaire – loin devant le secteur industriel (17%) et les purs players du e-commerce (8%). A cet égard, leur consommation est loin de refléter la croissance des surfaces d’entreposage liée au e-commerce, surfaces de plus en plus intégrées dans des schémas logistiques classiques » explique Magali Marton, Directrice du service Etudes et Recherche de Cushman & Wakefield.
Côté disponibilités, l’offre immédiate d’entrepôts totalise 2,5 millions de m² début octobre 2018, en repli de 9% depuis fin 2017. L’activité soutenue depuis près de 3 ans a entamé les stocks des quatre marchés du corridor logistique, notamment en Ile-de-France (-20% en 9 mois). L’évolution en ordre dispersé des autres marchés rend compte de plusieurs logiques : les projets neufs (clés-en-main et comptes propres) consomment depuis trois ans les surfaces avant leur entrée dans l’offre immédiate. En contrepartie, les libérations de sites vieillissants viennent abonder des stocks déjà importants d’entrepôts de seconde main.
L’activité transactionnelle garde le rythme, l’offre d’entrepôts de classe A reste structurellement étroite, dans un contexte de montée en qualité du bâti et de hausse des prix du foncier. Tous les ingrédients sont réunis pour faire grimper des valeurs locatives restées stables ou au mieux faiblement haussières depuis plusieurs années. Côté utilisateurs, guerre des prix et marges faibles limitent pourtant les niveaux d’efforts dédiés au poste immobilier et contredisent ces velléités haussières. Si l’amplitude des mesures d’accompagnement se réduit trimestres après trimestres pour les meilleurs sites logistiques en bordure des bassins de consommation, les loyers « prime » de la dorsale restent stables et s’échelonnent pour l’heure de 44 €/m²/an (Marseille et Lille) à 55 €/m²/an en Ile-de-France.
L’investissement continue sur sa lancée prometteuse et totalise 1,7 milliard d’euros en neuf mois. Les grandes transactions battent leur plein, avec quatre portefeuilles à l’origine de 55% des montants investis en immobilier logistique, auxquels s’ajoutent plusieurs plates-formes logistique « core ». Un climat hautement concurrentiel règne sur le segment logistique, terrain d’expression de stratégies d’allocation d’actifs à l’échelle pan-européenne et créatrices de valeur.
« La bonne tenue du marché locatif doublée de perspectives de croissance des besoins liés au e-commerce attire un nombre croissant d’investisseurs ; la poche industrielle fait, pour la 2ème année consécutive, jeu quasi égal avec celle du commerce. Ce mouvement inédit n’est pas sans conséquence sur des taux de rendement historiques bas et encore promis à une nouvelle compression » analyse Magali Marton.
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