Le marché utilisateurs ne rompt pas au démarrage de 2025
Après un atterrissage très faible de la demande placée 2024 du marché logistique national (2,7 millions de m², en retrait de 29% par rapport à la moyenne quinquennale), les résultats au premier trimestre 2025 s’inscrivent dans une lignée similaire. Ce sont 26 transactions qui ont été signées par les utilisateurs logistiques, pour près de 640.000 m² consommés entre janvier et fin mars. Il s’agit cependant d’une progression positive sur un an. Bien qu’inférieurs aux niveaux historiques, les résultats surpassent de 13% l’enregistrement du premier trimestre de l’année précédente. « Dans ce contexte toujours difficile, il s’agit là d’un signal positif envoyé au marché » souligne Didier Terrier, Directeur Associé d’Arthur Loyd Logistique « le ralentissement du marché utilisateur reste de mise mais l’activité ne s’effondre pas. Certaines transactions ont glissé sur 2025, ce qui est venu gonfler le volume trimestriel. Toutefois, les utilisateurs semblent s’adapter à la nouvelle donne économique : les délais de signature s’allongent et, si une partie des opérations est abandonnée, un certain nombre d’entre elles finissent par se signer ».
Fait marquant, les volumes placés hors dorsale, poussés par le bon niveau d’activité en région Centre-Val-de-Loire, réalisent une percée. Depuis début 2024, c’est la région qui concentre le plus de surfaces commercialisées. « Gardons en tête une part de marché record de 21% alors qu’historiquement le Centre-Val-de-Loire capte entre 8% et 10% des volumes. Au-delà de venir soutenir grandement le marché logistique ralentit, cette performance exceptionnelle permet au hors dorsale de capter dorénavant près 50% de la demande placée alors qu’historiquement le rapport est plutôt de deux tiers en faveur de la dorsale » décrypte Didier Terrier. Au sein de l’axe historique, les sous-marchés profonds sont plus à la peine. « L’activité transactionnelle se révèle toujours très calme en Ile-de-France, en Auvergne-Rhône-Alpes et en Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Le dynamisme est meilleur dans les Hauts-de-France, mais en deçà des niveaux historiques » complète Didier Terrier pour l’analyse géographique.
Côté utilisateurs, les prestataires occupent toujours le devant de la scène au démarrage de l’année 2025. Une analyse que nuance Didier Terrier : « L’exposition des prestataires se révèle biaisée par de récentes transactions d’envergures conclues par des chargeurs. Quoiqu’il en soit, la flexibilité reste de mise mais les logisticiens continuent de faire preuve de prudence et privilégient le remplissage de leurs plateformes plutôt que les nouvelles prises-à-bail ». En parallèle, l’exposition des industriels reste importante au cours de ce trimestre, notamment soutenue par les signatures de SEB à Nœux-les-Mines (62), Airbus à Colomiers (31) et LVMH à Malissard (26). « Bien qu’il s’agisse de fleurons industriels français et non de nouveaux entrants, le message envoyé n’en reste pas moins fort et positif pour le secteur » indique Didier Terrier.
Le stock d’offre à pourvoir devrait se maintenir à un niveau globalement plus élevé qu’à l’accoutumée, stimulé par la faiblesse de la demande exprimée conjuguée à la hausse des libérations qui restent vives dans certains secteurs. Didier Terrier positive toutefois : « ce constat n’est pas forcément négatif, puisque certains territoires complètement asphyxiés retrouvent aujourd’hui un peu de liquidité. En réalité, une vacance plus élevée signifie que les utilisateurs ont face à eux plusieurs solutions logistiques, ce qui permet également de lisser le rapport entre bailleurs et occupants ».
En parallèle, la progression des loyers ne semble, pour l’heure, pas encore marquer le pas. Dans certains sous-secteurs c’est même l’inverse, à l’instar de l’Ile-de-France qui, malgré un net repli de l’activité transactionnelle, voit sa valeur prime de référence augmenter à nouveau en ce début d’année et se traiter désormais à 90 € métriques. « On retrouve ces nouvelles références dans l’Ouest de la région, aux alentours d’Eragny. Il s’agit en réalité des premières offres logistiques sérieuses du territoire, qui s’alignent peu ou prou aux solutions que l’on retrouve dans le nord ou le sud de la région. Le vif dynamisme de l’axe Seine explique également cette nette progression » analyse Didier Terrier.
Quel rebond espérer du marché utilisateurs ? Pour l’heure, l’incertitude reste maitresse de toutes les décisions, malgré quelques signaux d’amélioration du côté de la conjoncture économique. En réalité, les ménages et les entreprises restent très prudents quant à leurs intentions d’achat et d’investissement. Ainsi, « si 2024 a été un temps d’arrêt, l’année 2025 sera peut-être l’année de l’adaptation et de la normalisation des nouveaux rythmes de demande placée, post-période d’euphorie entre 2021 et 2023 » prédit Didier Terrier, avant de conclure : « les utilisateurs apprennent en réalité à composer avec cet environnement nouveau et peu propice aux affaires. Par ailleurs, la demande devrait être amenée à s’adapter aux aléas géopolitiques qui pousse l’Europe à mettre en marche une économie de la défense. Rappelons que la France est le deuxième exportateur d’armement au monde et je ne serai pas surpris de voir des entreprises comme Thalès, Dassault ou Safran confirmer de nouvelles implantations courant 2025 et 2026 ».
Pour plus d’information, vous pouvez contacter :
Didier Terrier – didier.terrier@arthur-loyd.com / Tel : 06 09 04 55 57.
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